澳洲解封吸引中国买家要大幅涌入楼市未来悉尼墨尔本房价又要大涨

　　《每日邮报》报道称，澳洲今日对留学生及技术移民重开国境，再加上澳洲对中国买家的吸引力，预计靠近市中心的城区房价将再次大涨。

　　地产公司Juwai IQI表示，留学生时隔1年多首次获准入境澳洲，预计以悉尼为代表的澳洲多地房市将因此受益。

　　Juwai IQI董事长兼联合创始人Georg Chmiel表示，买家在2022年对悉尼内西区、 北岸和内南区的需求可能会很高，潜在的中国买家对公寓特别感兴趣。

　　“留学生返澳时，一些在疫情期间房价遭受重创的城区将会重新受到青睐。留学生 们仍然看重他们在疫情爆发之前青睐的地点。”

　　Chmiel表示：“来自中国的学生比其他任何国家都多。29%的外国学生来自中国，这几乎是排在后面3个国家的总和。”

　　从12月15日开始，完全接种疫苗的留学生被允许入境澳洲。此前受Omicron疫情的影响，澳洲重开国境的时间被推迟了两周。

　　SQM研究公司的最新数据显示，即使在留学生回归之前，悉尼出租房的空置率也从 3.5%降至2.6%，但这仍然高于首府城市的平均值（1.5%）。

　　珀斯、阿德莱德、达尔文、堪培拉和霍巴特的出租房空置率均低于1%。墨尔本的出 租房空置率最高，为3.2%，是布里斯班1.3%的两倍多。

　　SQM研究公司总经理Louis Christopher说，到明年，租客对悉尼公寓的租房需求将会激增。

　　“很明显，疫情爆发后大型房产更受青睐，目前这种形势还没有逆转的迹象。不过我相信，2022年青睐公寓的人会越来越多。这是因为公寓更容易负担，新移民也会 首选公寓，就和过去一样。”

　　目前，悉尼和堪培拉独栋房屋的租金非常接近。在截至12月12日的一周内，悉尼的周租金中位数为734.4澳元，而堪培拉则为734.5澳元。

　　不过，悉尼的公寓租金则要低得多，每周475.3澳元，而堪培拉则为529.9澳元。

　　达尔文的公寓周租金为458.3澳元，霍巴特为434.7澳元。墨尔本的公寓周租金为 372.7澳元。

　　澳大利亚正处于房价上涨，住宅建设热潮中，住房行业预计未来 12 个月内将建造接近创纪录的新房数量。

　　但对于建筑行业的许多人来说，这看似繁荣的市场没有什么利润可以赚，最近有好几家大的建筑商破产了，人们担心还会有更多建筑商破产。

　　比如：总部位于布里斯班的巨头 Privium 和总部位于塔斯马尼亚的 Inside Out Construction 已进入自愿托管，而墨尔本的 ABD 集团已进入清算阶段。

　　在阳光海岸，BA Murphy Constructions 因被指控未向分包商付款而被昆士兰州建筑委员会吊销了执照。

　　2021年，一场由多种因素组成的完美风暴已经酝酿已久，现在雨季已经到来。

　　供应链问题，由于 COVID-19 中断导致全球建筑材料短缺，再加上从暴风雨到丛林大火的自然灾害，给建筑商带来了巨大压力。

　　最重要的是，劳动力短缺导致市场上人工成本急剧飙涨，因此，建造新房的总成本被大幅推高。

　　除此之外，实际获得材料的时间也很长，这导致一些房屋的建造时间超过 12 个月，进一步增加了建筑公司的成本。

　　由于大多数建筑商与买家签订固定价格合同，而且成本上升的余地不足，许多建筑商在每个项目上都在亏损。

　　“仅在过去的六七个月中，建筑商的平均合同成本就上涨了 15% 至 20%——在某些地区甚至高达 50%。”

　　“但因为他们已经签订了固定价格合同，他们无法从客户那里收回成本，这意味着他们必须吸收这部分上涨的成本。虽说有固定收入进来，但支出的钱也增加了。”

　　斯蒂芬斯先生估计，一些建筑商每项工作的损失约为 40,000 澳元，而对于那些从事更大工作的人，他们更有可能损失数十万澳元。

　　澳大利亚房地产投资专业人士协会主席 Peter Koulizos 表示，受到政府HomeBuilder 25,000澳元补贴的刺激，从 2020 年年中到 2021 年 3 月签署建筑合同的符合条件的买家激增，现在却成为了困扰建筑行业的问题。

　　该补贴计划显着推高了建筑需求，引发建筑热潮，但同时造成供应短缺，创造了“完美风暴”。

　　新的模型显示，允许首次购房者从养老金中提前取出6万澳元或更多，将提高房屋拥有率，但会导致房价飙升。

　　根据McKell研究所委托的一份报告，这种由自由党推动的计划将使悉尼的平均房价增加近 69,000 澳元，墨尔本为 108,000 澳元，阿德莱德为 159,000 澳元。

　　McKell请南澳大利亚大学的学者建模显示，早期更大比例的养老金投入房市可能对住房拥有率和房价产生的影响。他们的模拟是基于这样一个假设：住房贷款资金流入住房市场会影响房价增长。

　　报告称：“我们的模型显示，获得1万至3万澳元对提前购房的倾向没有明显影响。4万澳元及以上，目前有储蓄的私人租房者的数量在逐步增加，他们可以比计划的更早进入住房，但分析表明，许多私人租房者需要高达8万澳元的资金才能过渡。”

　　但报告指出，允许潜在买家从养老金中拿到6万澳元将给“澳大利亚主要城市的房价带来巨大的通胀压力”。

　　例如，悉尼、墨尔本和澳大利亚首都地区的房价将分别上涨4.6%、10.4%和28.3%，此外，报告称，与投资于养老金相比，投资于房地产的现金复利率可能较低。

　　“参考2001年至2020年期间，养老基金的实际回报超过了房价的升值幅度。

　　“随着时间的推移，许多人最终会因为将养老金账户中的现金转移到更早的房屋所有权上而导致财务状况恶化。”

　　几位自由党议员主张，年轻人应该能够提取他们的部分养老金来作为住房贷款的首付。

　　在澳交所上市的德克萨斯（Dexus）未上市医疗保健地产基金完成了2.5亿澳元的融资，为包括悉尼北岸健康中心(North Shore Health Hub)等资产的投资组合赢得了新老投资者的股权。

　　国际和国内参与者对此次融资感兴趣，6家新的投资者集团加入了德克萨斯医疗地产基金(Dexus Healthcare Property Fund)。尽管德克萨斯以最大的写字楼业主著名，但该公司一直在多元化其房地产敞口，并加强其基金管理活动，其医疗基金已经进入快速增长状态，吸引了越来越多机构资本的兴趣。

　　自四年前推出以来，这只由德克萨斯运营的基金已经从12家机构投资者和投资者团体那里筹集了超过8.5亿澳元的资金，其中包括来自德克萨斯本身的联合投资。

　　这表明它与机构投资者的目标非常一致，这些机构投资者希望在澳大利亚日益增长的独特、大规模、高质量的医疗房地产资产组合中获得敞口。

　　该基金已经敲定了对斯普林希尔医疗中心(Spring Hill Medical Centre)和赫斯顿停车场(Herston Car Park)的基金直通开发项目的收购，首期付款为3150万澳元，预计完成后的收益率将高于5%。这些交易是在6月份达成的，完成后将使该基金的投资组合达到约14亿澳元。

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